Airbnb em condomínio residencial voltou ao centro da conversa jurídica. E, desta vez, o STJ deixou uma mensagem bem objetiva: não basta colocar o apartamento na plataforma e tratar a portaria como recepção improvisada.
Em julgamento divulgado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu que a oferta de imóvel residencial para estadias de curta duração, inclusive por plataformas como Airbnb, depende de aprovação do condomínio quando essa prática altera a destinação residencial do empreendimento.
Na prática, a mudança de destinação deve ser aprovada em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos.
O que o STJ decidiu?
O STJ analisou um caso em que a proprietária de um apartamento queria disponibilizar a unidade para estadias curtas sem depender de aprovação em assembleia. O condomínio, por outro lado, sustentava que essa exploração não estava prevista na convenção e descaracterizava o uso residencial do prédio.
A Segunda Seção decidiu a favor do condomínio.
O entendimento foi o seguinte: quando o condomínio tem destinação residencial, as unidades devem respeitar essa finalidade. Se o uso passa a funcionar como estadia curta, com alta rotatividade de pessoas e exploração econômica frequente, pode haver alteração da finalidade do empreendimento.
E alteração de finalidade não se faz no improviso.
Pelo Código Civil, essa mudança exige aprovação de dois terços dos condôminos. Ou seja: não é uma decisão isolada do proprietário, nem uma permissão presumida porque o anúncio está em uma plataforma digital.
O ponto central não é o Airbnb. E a destinação do imóvel.
Um detalhe importante: o STJ não disse que toda locação por plataforma digital é automaticamente proibida.
O ponto jurídico central é outro: a natureza do uso dado ao imóvel.
A ministra Nancy Andrighi destacou que a forma de anúncio, seja por aplicativo, imobiliária, panfleto ou classificado, não define sozinha a natureza jurídica do contrato. O problema aparece quando a rotina de estadias curtas muda o perfil residencial do condomínio.
Em linguagem direta: o nome do aplicativo não resolve a questão. O que importa é como o imóvel está sendo usado.
Se a utilização traz rotatividade intensa, circulação constante de pessoas estranhas ao condomínio, impacto na segurança, no sossego e na organização interna, o tema deixa de ser apenas “direito de propriedade” e passa a envolver também os direitos dos demais condôminos.
O que muda para síndicos e condomínios?
Para síndicos, conselhos e administradoras, a decisão reforça a importância de olhar com cuidado para a convenção condominial e para as deliberações em assembleia.
Alguns cuidados são recomendáveis:
- verificar se a convenção define a destinação residencial do edifício;
- conferir se há regra expressa sobre locação por temporada ou estadia curta;
- evitar proibições improvisadas sem base documental;
- submeter mudanças relevantes à assembleia;
- observar o quórum de dois terços quando houver alteração de destinação;
- registrar a deliberação de forma clara em ata.
O síndico não precisa transformar o tema em guerra de corredor. Mas também não deve fingir que alta rotatividade em prédio residencial é apenas uma visita mais animada.
Condomínio vive de regra clara. Quando a regra é nebulosa, a judicialização costuma bater na porta antes do entregador.
O que muda para proprietários?
Para proprietários, a decisão é um alerta: o direito de propriedade continua existindo, mas ele convive com limites condominiais.
Antes de anunciar uma unidade em plataformas de estadia curta, o proprietário deve verificar:
- a convenção do condomínio;
- o regimento interno;
- as atas de assembleias anteriores;
- a destinação formal do empreendimento;
- se há autorização específica para esse tipo de uso;
- se a atividade pode ser caracterizada como exploração econômica ou profissional.
O argumento “o apartamento é meu” tem peso, mas não encerra a discussão. Em condomínio, a propriedade individual funciona dentro de uma estrutura coletiva.
Esse é justamente o ponto sensível: a liberdade de um morador não pode eliminar a segurança, o sossego e a previsibilidade dos demais.
A decisão vale para todos os casos?
A decisão uniformiza o entendimento do STJ sobre o tema, mas cada caso concreto ainda precisa ser analisado com cuidado.
Existem diferenças relevantes entre:
- locação residencial por temporada;
- hospedagem com características comerciais;
- uso esporádico do imóvel;
- exploração frequente com rotatividade elevada;
- prédios com convenção expressamente residencial;
- condomínios que já aprovaram regras específicas.
Por isso, o caminho mais seguro não é copiar uma ata pronta da internet, nem sair proibindo tudo em assembleia de emergência.
O melhor caminho é revisar a documentação condominial, identificar o tipo de uso que está ocorrendo e deliberar com base jurídica adequada.
Em resumo
O STJ decidiu que o uso de imóvel residencial em condomínio para estadias de curta duração, como Airbnb, exige aprovação condominial quando houver alteração da destinação residencial.
Essa aprovação deve observar o quórum de dois terços dos condôminos.
Para condomínios, a decisão fortalece a necessidade de regras claras. Para proprietários, reforça que a exploração econômica do imóvel deve respeitar a convenção e a finalidade do empreendimento.
Antes de anunciar, proibir ou judicializar, vale fazer o básico bem feito: ler a convenção, conferir as atas e buscar orientação jurídica.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise jurídica do caso concreto.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça, notícia de 07/05/2026 sobre o REsp 2.121.055.